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王振林律师 北京盈科(长沙)律师事务所合伙人律师,法学学士,民革党员。多年的律师工作一直致力于理论与实践的研究,致力于做专业家型的律师。从业以来,一直坚守“收人之托,忠人之事”的诚信敬业执业准则,对当事人委托的案件不论大小... 详细>>

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拆迁纠纷

农业用地可以建房用于商业开发,变成商业用地吗?

  农业用地是可以转变成商业用地的,但是需要向有关部门报批通过后办理手续才能进行征地工作。一般是需要向国务院提供资料报批,由国务院批准后才能进行后续的征地工作。

   一、农业用地可以建房用于商业开发,变成商业用地吗?

  依据我国土地管理法的规定,农业用地是可以改变土地用途的,农业用地转变成商业用地时,要通过有关部门的审批后,才能进行征收。

  1、土地性质的流转是要通过当地政府的规划并向当地国土局申报,经批准后,政府征地,开发商通过竞标的方式获取土地使用权,土地使用性质在政府征地后就已经确定好的。开发商无权干涉的。

  2、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该地块的用地性质是用于建设商业用房屋,出让后用地的使用年限为40年。

  二、法律规定

  《中华人民共和国土地管理法》

  第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

  省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

  本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

   三、农业用地转商业用地流程

  1、项目立项,项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。

  2、申请规划条件,项目单位持项目批准(或核准、备案)文件,向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目,项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。

  3、用地预审,使用新增建设用地的,项目单位持建设项目选址意见书、规划意见等文件向国土房管部门申请建设项目用地预审,由国土房管部门出具建设项目用地预审意见。

  4、用地报批,项目单位持建设项目有关批准文件,由国土房管部门拟订用地报批方案和用地供应意见。

  5、环境影响评价,实行审批制、核准制的项目,项目单位在向国土房管部门申请办理用地预审时,可同时向环保部门申报环境影响报告文件;实行备案制的项目,项目单位可在建设项目开工前向环保部门申报环境影响报告文件。

  6、申领建设用地批准书,由项目单位持用地批复意见、规划许可文件、有关税费缴纳凭证,向国土房管部门申领建设用地批准书。

  7、办理土地登记,项目单位凭建设用地批准书依法向国土房管部门申请办理



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