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王振林律师 北京盈科(长沙)律师事务所合伙人律师,法学学士,民革党员。多年的律师工作一直致力于理论与实践的研究,致力于做专业家型的律师。从业以来,一直坚守“收人之托,忠人之事”的诚信敬业执业准则,对当事人委托的案件不论大小... 详细>>

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拆迁纠纷

非农业人口,在农村买的小产权房,拆迁办不认怎么办?

  非农业户口在农村买的小产权房,拆迁办不认的可以向法院提起行政诉讼,要求判定房屋买卖合同无效。根据法律规定,小产权房屋土地属于农村集体经济组织所有,非本村集体组织成员购买小产权房屋,应该认定买卖合同无效。

   一、非农业人口,在农村买的小产权房,拆迁办不认怎么办?

  依据我国行政诉讼法的规定,购买农村小产权房后,遇到拆迁没有赔偿的,当事人对赔偿决定不服的,可以提起行政诉讼解决。合法建成的小产权房,不管是否已经进行交易,被依法纳入征收拆迁范围的,即可以获取相应的补偿。

  小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋,但是集体经济组织,在安置本集体民过程中,擅自扩大了销售对象。由于现行的法律和政策,非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上所建设的房屋,因此买卖合同也等同于无效。在此情况下,首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者归属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人,即集体经济组织及其成员享有。

  二、小产权房买卖合同有法律效力吗

  首先,小产权房买卖合同是否有法律效力,可以先确定是否具备生效要件:

  1、买卖双方当事人具有相应的民事行为能力

  即当事人应该是18周岁以上的成年人,具有完全民事行为能力。已满16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,也会视为完全民事行为能力人。

  2、买卖双方意思表示真实

  如果任何一方的意思表示不真实、或以欺诈、胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为签订合同,即会直接导致买卖合同无效。

  3、不违反法律或者社会公共利益

  合同的内容、合同的目的都不得违反国家法律、法规的强制性规定,即使当前没有明确规定,也不得违反国家有关规定的禁止性规定。

  而根据当前的政策,明确要求小产权房不予登记并发放产权证,因此,小产权房买卖合同不具备法律效力,属于无效合同。

  其次,小产权房买卖合同无效后,将会出现以下后果:

  1、合同自始无效,双方要恢复到合同未订立之前的状态,即给钱的拿回钱,给房的拿回房。

  2、因为一方的过错导致合同无效,给另一方遭受经济损失的,需要承担赔偿责任。



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