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王振林律师 北京盈科(长沙)律师事务所合伙人律师,法学学士,民革党员。多年的律师工作一直致力于理论与实践的研究,致力于做专业家型的律师。从业以来,一直坚守“收人之托,忠人之事”的诚信敬业执业准则,对当事人委托的案件不论大小... 详细>>

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拆迁程序

如何判断房屋征收评估报告是否合法

  如何判断房屋征收评估报告是否合法?判断房屋征收评估报告的合法性可以从以下几个方法把握:查验出具评估报告的主体是否合法,即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质;审查所委托的评估机构是不是依法产生的和房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求等。以下为您详细介绍。

  (一)查验出具评估报告的主体是否合法,即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质。

  作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构,应当依法设立并取得房地产估价机构资质。他不仅需要领取营业执照,还需要取得房地产估价机构资质证书。目前,国内房地产估价机构资质等级分为一、二、三级,每个机构都应该根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定,在其资质等级许可范围内从事估价业务,其中,需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务,该暂定期依据《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款之规定为自新设立之日起一年。

  同时,以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师,应当经过注册登记,取得专职注册房地产估价师证书,属于该机构的工作人员。

  (二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的

  为了确保评估结果的公正透明,减少不当干扰(尤其是政府方面的干扰),就需要从源头——评估机构的选择开始严格规范管理,《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《评估办法》)第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定”,不能由征收人指定,协商是确定评估机构必经工作程序。

  即使“通过多数决定、随机选定等方式确定”,也需遵循相关规定。如《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第二款规定,采用此种方式确定估价机构的过程和结果,应当经过公证机构依法公证。因此,专业拆迁律师提示,如评估机构的选择和产生不符合前述规定,则不具备合法性,无权承担征收项目房产评估工作。

  (三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求

  一份完整的评估报告应该包含“致委托方函、估价师声明、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容,内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。最为重要的是要有估价公司加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字,且不得以盖章代替签字,对此,《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定。

  另外,估价机构在进行估价作业时应该坚持客观、公正、独立原则,不受任何第三方的不法干扰。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业,本着同房同价原则,评估结果要符合《征补条例》第十九条要求,“对被征房屋价值的征收补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。因此北京拆迁律师提出违背该规定要

  (四)评估报告的形成程序是否合法

  评估机构接受委托后,应当开展如下工作:

  1、进行实地查勘,并形成记录让房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师签字或者盖章确认;

  2、提供分户的初步评估结果,并进行公示;

  3、向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告;

  4、对被征收人或者房屋征收部门对评估报告提出的疑问进行解答释明;

  5、对提出评估复核请求的,应当复核并告知结果。未按前述程序形成的评估报告不具有合法性。

  (五)有没有将分户评估报告依法送达给被征收人

  首先,将分户评估报告转交给被征收人是征收部门应尽的义务。

  其次,分户评估报告送达工作事关被征收人异议权。《评估办法》第二十一条和第二十二条规定,被征收人对评估结果有异议的,可以申请复核,对复核结果不服的,可以申请评估专家委员会鉴定。

  送达程序的缺失不仅是程序错误,而且还是对被征收人相应权利的侵害,因此而形成的评估报告当然不能作为房屋作价依据。

  (六)评估报告是否超出了有效期

  通常情况下,评估报告有效期是一年,有的也会根据项目情况设定一个有效期,期限届满以后就自动失效。因此专业拆迁律师提醒征收方,不能依据已经失效的评估报告做出征收补偿决定,否则,会因事实依据错误而导致该补偿决定无效。

  此外,还有一些其他因素导致评估报告无效,如评估机构接受委托后又擅自将评估工作转委托给第三方;委托人不符合法律法规规定;评估机构资质有效已经届满;签字的估价师不是该机构注册估价师或其资格证有效期已经届满等。

  总之,只有依法评估才能形成合法有效的评估报告,只有有效的评估报告才能作为征收人做出征收补偿决定书的事实依据,才能保证征收补偿决定书不会因为评估报告不合法而被撤销。

  求的,即为内容不合法。只有评估报告的形式和内容同时都合法了,他才具有合法性。



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