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王振林律师 北京盈科(长沙)律师事务所合伙人律师,法学学士,民革党员。多年的律师工作一直致力于理论与实践的研究,致力于做专业家型的律师。从业以来,一直坚守“收人之托,忠人之事”的诚信敬业执业准则,对当事人委托的案件不论大小... 详细>>

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拆迁补偿

村民自建房转让后拆迁款归谁

  村民的自建房在转让之后通常情况下拆迁款都是归受让人所有的,如果受让人并没有农村的户口,在这种情况下所谓的自建房转让合同很有可能会被认定为无效,如果转让行为是无效的话,拆迁款很有可能还是归原房主所有的。否则,拆迁款就和原房主无关了。

  一、村民自建房转让后拆迁款归谁?

  村民自建房转让后拆迁款一般归受让人所有,买卖宅基地后发生拆迁,此时分两种情况,即买方属于本村集体经济组织人员(本村农民)和其他人,具体处理意见也有所不同:

  1、本村村民:通常主要是看房屋买卖协议是否有效,如果有效,那么,拆迁补偿款则直接补偿给买受人,这种情况通常是“地随房走”。想比较而言,其他人购买宅基地则麻烦的多。

  2、其他人:包括非本村村民、城里人等,这种情况下,主要焦点在于房屋买卖协议是否有效,若是1999年之前购买的农村宅基地上的房屋,一般都视为合同有效,因为,在1999年才有相关政策规定城市人不可以购买农村房屋,因此,此类房屋买卖协议按照当时法律规定并没有违法;其次,房屋若存在灭失后又翻建或者改建,这种情况下,原出卖人可能因房屋灭失而失去主张权益的情况,可能会被法院驳回;最后,如果能证明买受人享受了本村村民待遇、户口迁入本村等等情形,也可能会认定房屋买卖协议有效。

  二、农村拆迁的具体补偿办法

  1、宅基地和房屋拆迁是分开补偿:所谓分开补偿便指的是土地补偿和土地上的附着物分离。在宅基地上建造房屋居住的,在遇到宅基地拆迁的时候就有两种补偿。一是宅基地补偿,二是房屋补偿。

  2、土地补偿方式:一般说来,对宅基地的补偿有置换补偿和货币补偿两种方式,农民可以根据自己的需求进行选择。货币补偿是指在房屋征收补偿中,以市场股价为标准,对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿,对农民的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给农民。值得注意的是,领取货币补偿后,农户不能再申请获得宅基地。

  置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对农民进行安置。有条件的集体经济组织要综合考虑被征收宅基地的面积、地理位置等情况,重新为农户安排适合的宅基地,供其建造房屋使用。

  3、土地补偿标准:现行的土地管理法第四十七条规定 征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及青苗和附着物补偿费,征地的土地补偿费一般是被征地前三年平均产值的六至十倍。

  在农村,因自建房转让拆迁而引发的纠纷是很多的,有些村民在这件事情上完全是胡搅蛮缠,即便是转让给了本村村民,因为当初转让的时候根本就没有签订自建房转让合同,甚至都没有来得及对集体土地使用证进行变更,这些都体现了农村村民根本就没有法律意识。



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